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房地产、楼市、房价? 看不懂就对了! 一位地产资深从业者的告白
2020-4-10 14:58:50

房地产、楼市、房价? 看不懂就对了! 一位地产资深从业者的告白

本着负责任的态度,4月这几天看了很多关于政策分析、高层揣摩、楼市走向、房价涨跌之类的文章、专家观点,结果把做了十年房产的自己给看懵了。什么是房地产?房价的构成逻辑?房子用来干嘛的?谁在撑着房价?谁在买房?真的晕。

是这样的。我大概看了不下于三十篇文章吧,有些唱涨的底下有一堆拥簇,又有一些唱衰的文章底下有一堆赞同,还有些看半天不知道想表达啥,最后居然是反问读者:“你觉得房价会怎么变化”?oh my god!大图模式

好吧,为了让更多读者能看到我的观点,我决定至少这一篇我会多用些“术语”。

以下文字都是干货,请仔细阅读,如果愿意的话。

房价的底层逻辑和顶层逻辑

地产专家称“房价短期看政策”,经济学专家称“房价看供求”,财经专家称“房价看货币”,统计学专家称“房价看人口与人均收入”,还有投资专家称“房价看空多对弈”。看的晕乎乎的,但总之一点,貌似买房人说了不算。

1、先来看一下房地产的资金构成链。

新房市场:自有资金+银行贷款=拿地款;土地再向银行质押=启动款;土建安装公司垫资开发=建设款;买房人30%首付+70%银行借款=房款=90%的房企营收+10%的各项税=开发商资金流回正再循环=向银行还旧款借新款再开发,并以此循环。

二手房市场(满2):原房主30%首付+70%银行借款=房款;房款+2年银行利息+涨跌价+缴税=再出售房款;再出售房款=新买房人30%首付+70%银行借款,并以此循环。

这里面,关键点在哪?。

2、再来看房价的生成链。

土地成本+融资成本+建安成本+税务成本+利润=房价。利润,貌似只占了房价成本的一点点?土地成本来自政府,融资成本来自银行,税务成本来自政府,开发商好像就是个中间商?

3、再来看房价的市场链。

供应量-需求量=房价。供不应求则涨,供过于求则跌。我之前对这逻辑深信不疑,供需决定市场,很正常的逻辑。但现在我发现有一点需要修正:这个需求量,到底是什么需求?我目前看的是需求是:抵抗经济下行的需求;抵抗货币贬值的需求;增值保值的需求;居住的需求(刚需+改善);炒作的需求。好像只有1种是居住用途,其他四种都不是刚需,都是有钱人的工具。

4、再来看房价的舆论链。

有人希望房价跌,有人希望房价涨。他们分属于两个阵营:无房阵营+有房阵营。而其中有房阵营又分为:单套房持有者(并不多)+多套房持有者+上市公司133万套持有者。所以,我们为什么至今难以看到房产税的出台?又不是操作难度很大的事。

所以,我觉得需要修正房价的市场链原则。

房价=有房人的房价预期-无房人的房价预期+变量因素。有房人和无房人的房价预期,这个不用解释,与各自利益相关。变量因素有哪些?土地价格、贷款利率、开发商贷款规模、房贷规模、五限政策、房产税、货币流动性、市场供求比。

我们发现,这个变量因素,除了市场供求比这一个因素归属于市场机制,其他全部属于政策或金融机制。所以,为什么政策、五限对于房价的影响如此巨大?一个去库存可以让房价翻倍,一个限购限贷可以让诸如深圳几年不涨?

那么,就政策说政策。

目前一再强调的是“住房不炒”,我想这个大概率是不会出现反复的。但房住不炒没规定“房跌不涨”,所以又有了“中国房价不允许大涨大跌”的补充。我们再反观以上的分析,就能很清楚的明白为何不能大涨,也不能大跌。因为一个是手心,是买房人;一个是手背,是产业,是银行,是税收。两个都是肉,两个都得照顾。

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